Så väljer du rätt företag för din OVK-besiktning i Stockholm

För en styrelse i en bostadsrättsförening (BRF) eller en privat fastighetsägare i Stockholm kan processen att upphandla en OVK-besiktning (Obligatorisk Ventilationskontroll) kännas som en djungel. En snabb sökning på Google ger hundratals träffar på företag som erbjuder tjänsten i Stockholmsområdet. Priserna varierar, kompetensen skiftar och det kan vara svårt att veta vad som egentligen skiljer aktörerna åt.

Att välja fel leverantör kan bli en kostsam affär – inte bara i pengar, utan även i tid och administration om besiktningen underkänns på felaktiga grunder eller om protokollen inte sköts korrekt mot myndigheterna.

Den här guiden är framtagen för att ge dig verktygen att navigera i utbudet. Vi går igenom exakt vad du ska titta efter, vilka frågor du ska ställa och hur du säkerställer att ni får en leverantör som levererar kvalitet och trygghet.

1. Kontrollera behörigheten (Certifiering)

Detta är den absolut viktigaste punkten och det första du ska kontrollera. Enligt lag får OVK endast utföras av en certifierad funktionskontrollant. I Sverige är det certifieringsorgan som Kiwa eller RISE som utfärdar dessa certifikat, men det finns en viktig uppdelning som du måste känna till: N-behörighet och K-behörighet.

Vad är skillnaden?

• Behörighet N (Normal): Denna kontrollant får endast besiktiga hus med självdragsventilation (S), mekanisk frånluft (F) eller mekanisk frånluft med värmeåtervinning (FX). Detta fungerar för många äldre hus och enklare villor.
• Behörighet K (Kvalificerad): Denna kontrollant får besiktiga alla typer av ventilationssystem, inklusive avancerade FT- och FTX-system (mekanisk till- och frånluft med värmeåtervinning) samt luftkonditioneringssystem.

Stockholms-tipset: Även om er fastighet bara har enklare frånluft, kan det vara en trygghet att välja ett företag som har K-behörighet. Det visar på en högre utbildningsnivå och djupare förståelse för ventilationsteknik. I Stockholm, där många fastigheter har komplexa ombyggnationer och blandade system (t.ex. en restaurang i bottenplan med FTX, och lägenheter med självdrag), är K-behörighet ofta ett måste för att få en korrekt helhetsbild.

Fråga att ställa: “Har den specifika tekniker som kommer till oss Riksbehörighet K eller N?”

2. Erfarenhet av Stockholms fastighetsbestånd

Stockholm har ett unikt fastighetsbestånd som skiljer sig från många andra städer. Här finns allt från K-märkta sekelskifteshus på Östermalm med känsliga självdragssystem, till 40-talets smalhus i Årsta och miljonprogrammets betongkomplex i Järva.

Ett företag som är vana vid nyproduktion kanske inte har kompetensen att bedöma ett gammalt självdragssystem i Gamla Stan korrekt. I äldre Stockholmsfastigheter är det till exempel vanligt att man hittar gamla “stockholmsventiler” eller komplicerade rökkanaler som kräver specifik kunskap för att bedömas rättvist.

En oerfaren kontrollant kan lätt döma ut ett äldre system som “felaktigt” baserat på moderna standarder, trots att systemet egentligen fungerar enligt de regler som gällde när huset byggdes (vilket är vad lagen kräver). Detta kan leda till onödiga och extremt dyra ombyggnadskrav för föreningen.

Fråga att ställa: “Har ni erfarenhet av fastigheter från vårt byggår och med vår typ av ventilation?”

3. Oberoende eller helhetsleverantör?

Det finns två skolor när det gäller att välja OVK-företag, och båda har sina för- och nackdelar.

Den oberoende besiktningsmannen

Vissa företag utför enbart besiktningar. De reparerar inte, de rensar inte kanaler och de säljer inte nya aggregat.

• Fördel: Du vet att besiktningsmannen är helt objektiv. De har inget ekonomiskt intresse av att underkänna systemet för att få sälja in dyra åtgärder.
• Nackdel: Om fel upptäcks måste du anlita en annan firma för att åtgärda dem, och sedan ta tillbaka besiktningsmannen för en ombesiktning.

Helhetsleverantören (Entreprenadföretag)

Många ventilationsfirmor i Stockholm erbjuder både OVK, rensning och åtgärdande av fel.

• Fördel: Smidighet. De kan ofta rensa kanalerna (vilket ofta behövs inför OVK) vid samma besök. Om enklare fel upptäcks kan de ibland åtgärdas direkt, vilket sparar tid och pengar.
• Nackdel: Det finns en risk för jävssituationer där företaget hittar fel som de själva erbjuder sig att laga.

Vår rekommendation: För de flesta BRF:er i Stockholm är en helhetsleverantör oftast det smidigaste valet, förutsatt att företaget är seriöst. Be om referenser för att säkerställa att de inte är kända för att “salta fakturor” med onödiga åtgärdsförslag.

4. Granska offerten – Vad ingår egentligen?

När ni tar in offerter kommer ni märka att priserna spretar. Det billigaste alternativet är sällan det bästa. För att jämföra “äpplen med äpplen” måste ni titta på detaljerna.

En seriös offert för OVK i Stockholm bör tydligt specificera:

1. Avisering: Ingår det att företaget lappar brevlådor och informerar de boende? Eller förväntas styrelsen göra detta?
2. Nyckelhantering: Ingår kostnad för att hämta/lämna nycklar, eller kostar det extra?
3. Protokollskrivning: Ingår efterarbetet med att ladda upp protokollen till Stockholms stadsbyggnadskontor (SBK)?
4. Utrustning: Ingår skylift om det behövs för att nå fläktar på taket?

Varning för lockpriser: Vissa oseriösa aktörer lägger ett lågt pris per lägenhet, men debiterar sedan dyrt för “administration”, “etablering” eller “servicebil”. Se till att få ett totalpris eller ett fast pris per lägenhet där allt ingår.

5. Kommunikationen med de boende

I en BRF är logistiken ofta det största huvudvärken. För att en OVK ska bli godkänd måste besiktningsmannen komma in i alla lägenheter (eller åtminstone en tillräckligt stor andel för att det ska vara statistiskt säkerställt, men målet är alla).

Fråga företaget hur de hanterar boende som inte är hemma.

• Har de ett system för nyckelinsamling?
• Erbjuder de en “uppsamlingsdag” för de som missade första tillfället, och vad kostar det?
• Hur ser deras aviseringslappar ut? Är de tydliga och trevliga?

Ett företag med dålig social kompetens eller otydlig kommunikation kommer leda till att styrelsen blir nedringd av arga grannar. Referenser är guld värda här. Fråga en annan BRF: “Hur var teknikerna mot de boende? Var de artiga? Tog de av sig skorna eller använde skoskydd?”

6. Digitala verktyg och protokoll

Världen digitaliseras och ventilationsbranschen hänger på. Idag bör ni välja en leverantör som arbetar med digitala protokoll.

I Stockholm ska OVK-protokoll skickas in till kommunen. En modern leverantör sköter detta digitalt och ger er som kunder tillgång till en kundportal eller digitala PDF:er där ni enkelt kan se status på varje lägenhet.

• Vilka lägenheter kom vi inte in i?
• Vilka lägenheter hade “egba byggnationer” (t.ex. köksfläkt med motor i centralventilation)?

Att få en handskriven pappersbunt överlämnad till sig 2024 är inte acceptabelt. Det gör uppföljningen av felen oerhört svår för styrelsen.

7. Mervärde: Energi och Rådgivning

En OVK är en lagstadgad kontroll, men det är också ett gyllene tillfälle att spara pengar. En duktig OVK-tekniker ser inte bara om ventilationen är laglig, utan också om den är effektiv.

Stockholm har höga energipriser och fjärrvärmekostnader. Fråga företaget om de kan inkludera en enkel energirådgivning i samband med OVK:n.

• “Går våra fläktar på onödigt höga varvtal?”
• “Skulle vi tjäna på att byta ut vårt gamla aggregat mot ett modernt FTX-system?”
• “Har vi värmeleckage via ventilationen?”

Ett företag som proaktivt föreslår energibesparingar kan i längden spara in kostnaden för själva besiktningen flera gånger om. Det visar att de bryr sig om er fastighetsekonomi, inte bara om att bocka av ett lagkrav.

Checklista: Innan ni skriver på avtalet

Innan ni väljer leverantör för er OVK i Stockholm, gå igenom denna snabba checklista:

1. Behörighet: Har företaget och teknikern rätt certifiering (K eller N)?
2. Referenser: Har ni ringt minst två referenser från liknande fastigheter i Stockholm?
3. Tydlig offert: Är priset fast eller rörligt? Ingår avisering, protokoll och resa?
4. Tidsplan: När kan de börja och hur lång tid beräknar de att det tar?
5. Återbesök: Vad kostar en ombesiktning om vi får nedslag?
6. Försäkring: Har företaget ansvarsförsäkring om de skulle råka skada något i en lägenhet?

Sammanfattning

Att välja rätt partner för OVK-besiktning i Stockholm handlar om balans. Ni vill inte betala överpris, men ni vill heller inte anlita den billigaste aktören som slarvar med protokollen eller är otrevlig mot medlemmarna.

Genom att ställa krav på behörighet, granska offerten noga och värdesätta god kommunikation kan ni förvandla OVK-processen från ett nödvändigt ont till en värdeskapande insats för föreningen. En korrekt utförd OVK leder till bättre luft, nöjdare boende och ofta lägre energikostnader.